商品房买卖合同解释

2012年3月31日，最高人民法院审判委员会第1545次会议通过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，根据该解释第八条、第九条的规定，开发商存在欺诈消费者即房屋买受人的情况下，可能承担双倍返还购房款即双倍赔偿的责任。

2012年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”、第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。 按照原司法解释，开发商具有前述五种情形之一的，商品房买卖合同被解除，买受人可以请求出卖人承担“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，实践中俗称“开发商双倍赔偿责任”。

但，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》，最高人民法院修改了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，修改后的司法解释删除了对原司法解释的第七、八、九条的内容。换言之，最新商品房买卖合同纠纷司法解释不再规定“开发商双倍赔偿责任”。从2021年1月1日起，房屋买受人再主张开发商双倍赔偿就不再具有司法解释提供的依据支撑，该主张恐怕难以继续得到支持。或许，“开发商双倍赔偿”已经成为了历史。

目前，尚未看到最高人民法院方面关于修订该司法解释，删除原解释中第七、八、九条规定内容的相关解释或者说明，其原因和目的尚不明确。那么，开发商若真的存在欺诈性行为，房屋买受人是否可以继续主张惩罚性赔偿呢？笔者认为可以。因为，根据现行有效的《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，如果开发商具有欺诈性行为，房屋买受人还是可以主张惩罚性赔偿。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定”。

不过，缺乏司法解释的赔偿依据，房屋买受人继续主张双倍赔偿似乎会显得力不从心，实践中可能会出现很多分歧。特别是房屋出售合同签订后又办理抵押的，一般不能认定为欺诈，要据此主张双倍赔偿，可能不太现实。对于一房二卖的情形，根据现行司法解释的规定可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，但是再主张双倍赔偿同样没有了法律依据，难以得到支持。